泰国法律法规概览——外国人在泰国购买土地的法律法规
2020/01/15 22:28:20
泰国与西方国家有类似的物权法律和法规，因为泰国民法典（Thailand Civil Code）以欧洲大陆民法体系为基础，并从普通法国家复制了特定方面的条款。一般认为泰国的物权法是西方式的。泰国的土地法禁止所有外国人拥有土地，使得外国人无法在泰国获得土地和房屋的完全所有权，这就是为何一个非泰国国民（外国人）在泰国购买房地产与泰籍人士不同和更复杂的原因。
外国人的土地所有权
根据“泰国民商法典”，外国人原则上享有与泰国国民相同的财产权，但根据“ 土地法”BE 2497（1954），禁止外国人在泰国拥有土地。由于土地所有权是任何房地产（土地和房屋）所有权的基本要素，因此得出的结论是，除了持牌公寓中的公寓（Condominiums）外，没有对外国人可用的房地产（土地和房屋）的永久业权（freehold ownership）。
条约下的外国所有权根据“泰国土地法”，外国人可以根据条约的规定拥有土地，但最后一项允许外国人在泰国拥有土地的条约于1970年终止，目前没有任何条约允许外国人在泰国获得和拥有土地。事实上，任何违反上述规定的人将被处以不超过2万泰铢的罚款或不超过两年的监禁，或两者兼施（“土地法”第111条）。
“土地法”第86条：“外国人可以根据条约的规定获得土地，该条约赋予拥有不动产的权利，并受本法规的约束”。
对外国土地所有权的豁免理论上，根据“土地法修正案”（1999年）第96条之二，外国个人可以通过投资委员会（BOI）购买并持有最多1莱（1600平方米）的特定区域的土地用于住宅用途，该委员会要求在除土地投资外，需要在特定领域向泰国投资4000万泰铢以上或持有政府债券。如果获得批准，则以上所有权受到严格的条件制约且必须在特定区域内，并需要内政部长的批准。在司法实践中，即使能够在泰国投资超过4000万泰铢，这也不是一个可行的选择（很难获批）。此外，这种所有权不能通过继承转让，因此仅限于在此例外情况下获得拥有土地权的外国人的生命终结为止。
外国公司（指依据豁免或投资法案，外国法人或自然人股权超过50%的公司称为外国公司，详细定义见“公司法”及：”外国人投资法“）土地所有权不对外国公司开放，包括泰美友好条约（美国）下成立的公司、BVI或香港有限公司或任何其他外国法人实体。与外国个人自然人类似，这些公司可能拥有泰国公司的少数股权，但也可能不会将被提名结构的控股公司用于土地所有权。
拥有大量投资使泰国经济受益的外国公司可能拥有在泰国经营期间获得的土地所有权的特权和豁免：
- “投资促进法”（Investment Promotion Act）第27条
- 泰国工业地产管理局法案（Industrial Estate Authority of Thailand Act）第44条
- “石油法”第65条（Petroleum Act）
理论上，根据“土地法”第93条，经内政部长批准继承土地后，与泰国国民结婚的外国人可以作为法定继承人，但本节必须结合上述第86条的内容阅读。“行为准则”（即根据条约授予的外国所有权）因此不适用于从泰国配偶继承土地的外国人。他们可以继承土地，但必须在收购后一年内处置土地（在土地厅监督下出售土地所有权，一般来说泰国严禁外国人个人拥有土地所有权）。
外国控制的泰国公司（指外资占股不超过49%，泰籍股东持股不低于51%的公司，这里称为泰国公司）到2006年5月，外国人通常会组建泰国公司并以泰国公司结构持有土地。自从2006年5月开始实施的“土地局指导方针”、“商业登记规则”和“外国商业法”的拟议修订以来，这种做法越来越少见。（倒是不停有中国人用这种方法获得土地所有权）鉴于最近泰国政府通过新法律法规进一步打击这一结构的讨论得出结论，泰国公司结构不是一个安全的工具，无法在泰国建立房地产的长期外国控股权。